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お知らせ 住宅ローンについての最近のブログ記事

7月の住宅ローン金利、10年固定は大手5行で据え置き

大手銀行5行が7月から適用する住宅ローン金利が30日、発表されました。期間10年の固定型の最優遇金利は全行が6月から据え置き、指標となる長期金利は小幅に低下していますが、すでに各行ともに過去最低水準まで下がっていて、さらに引き下げとはなりませんでした。

 固定型10年の最優遇金利は、三菱東京UFJ、三井住友、りそなの各銀行が1.40%、みずほ銀行が1.35%、三井住友信託銀行が1.10%。

 長期金利の指標となる新発10年国債の利回りは6月27日に昨年5月上旬以来、約1年2カ月ぶりの低水準となる0.555%まで下がっています。

 固定10年以外では、みずほ銀行が期間5、7、15、20年の固定型金利を0.05%、三井住友信託が期間15、20、30年の固定型を0.05%それぞれ引き下げ。

 短期金融市場の金利に連動する変動型は、大手5行の全てが金利を据え置いています。

今月の金利は大手5行、ともに最低水準を維持することとなりました


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住宅ローン控除とはどういうものですか?

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローン減税と言われることもあります。自分が住む住宅を、住宅ローンを利用して購入した場合に、一定期間にわたって、住宅ローンの残高の一定割合を、所得税から控除されるというものです。

最高で500万円などと言われるため、多くを期待してしまうのですが、所得税から控除するもので、もらえるものではありません。ですので、本来納めるべき所得税額を超えることはないということをまず理解しておきましょう。

なお、平成11年から平成18年までに入居した人は、途中で税源移譲があったため、住民税での調整をすることができます。また、平成21年以降入居の場合も、所得税から控除できない分ついては、住民税から控除してもらえるようになっています。

現在の住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除は、居住を開始した年の制度が適用されます。居住した年によって、対象となる住宅ローンの年末残高、控除年数、控除率が異なります。

平成11年以降の住宅ローン控除は次のようになります。
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居住開始した年の内容が適用されます。年によって内容が異なるので注意しましょう


例えば、平成21年入居の場合、年末の住宅ローン残高5,000万円までが住宅ローン控除の対象となります。住宅ローン残高が5,000万円あれば、その1%の50万円が控除される金額となります。ただし、本来支払う所得税額が少なければ、50万円全額が控除されるわけではありません。

なお、認定長期優良住宅の場合には、次のように住宅ローン控除が別に定められています。
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長期優良住宅の場合には、一般住宅よりも大きな控除を受けることが可能です。

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住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるためには、条件を満たす必要があります。条件を満たしていないとせっかくの控除が受けられなくなりますので、購入の際に注意しましょう。

1.新築等の日から6か月以内居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

2.この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

3.新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

4.返済期間が10年以上の一定の借入金があること。一定の借入金とは銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務。ただし、勤務先からの借入金の場合には、金利1%以上のもの。また、親族や知人からの借入金は該当しません。

5.中古住宅の場合には、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること、耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。これに該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)。

住宅の床面積は、登記簿記載の面積とされています。竣工前の新築マンションについては、販売の段階では、登記簿に記載される面積とは異なる面積で表示されており、登記簿記載面積の方が小さくなりますので注意が必要です。

転勤などで住宅に住まなくなった場合には、住んでいない期間については控除を受けることはできません。ただし、単身赴任家族が居住し続けている場合には認められます。家族ともども転居し、再度この住宅に居住するようになったときには、残存期間について控除を受けることができます。

住宅ローン控除を受けられることは、大きな魅力です。要件に該当するかどうか、よく内容を確認しましょう。一方で、なるべく大きな住宅ローン控除を受けるために、購入や住宅建築を急ぎ、予算や住宅ローン選びの点で検討不足になってしまうと意味がありません。あくまでも、自分のペースで十分に検討し、住宅ローン控除はプラスアルファの部分と考えた方が良いでしょう。


 

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住宅ローンの金利タイプ、変動型の利用割合が減少し全期間固定が増加

住宅金融支援機構はこのたび、「2013年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】を発表した。平成25年11月~平成26年2月の間に民間住宅ローンを借り入れた全国の20~60歳未満の人(学生、無職は除く)を対象にインターネットによるアンケート調査を行い、905件の回答を得たもの。年3回実施しており、今回の調査は平成25年度の第3回。調査期間は平成25年11月~平成26年2月。
 

住宅ローン金利タイプ、変動型の割合が減少し、全期間固定型が増加


住宅ローンの金利タイプ別の利用状況について聞いたところ、「全期間固定型」の利用割合は、前回調査時(平成25年度第2回)の25.3%から31.7%に増加し、「変動型」の利用割合は、41.3%から37.1%に減少した。
年齢別に見ると、「全期間固定型」は50歳代では前回の36.3%から33.1%に減少したが、他の年齢層では全て増加。「変動型」は50歳代では33.3%から39.0%に増加したが、他の年齢層では全て減少した。
世帯年収別に見ると、「全期間固定型」は全ての年収層で増加。「変動型」は、「401~600万円」では前回の35.7%から36.1%に、「1,500万円超」では37.8%から42.2%に増加したが、他の年収層では大幅に減少した。
 

今後1年間の住宅ローン金利見通し、「現状よりも上昇」が前回より減少


今後1年間の住宅ローン金利見通しを聞いたところ、「現状よりも上昇する」と答えた人の割合は、前回の42.5%から35.0%に減少し、「ほとんど変わらない」と答えた人の割合は43.1%から48.5%に増加した。金利タイプ別に見ても、全ての金利タイプで「現状よりも上昇する」が減少し、「ほとんど変わらない」が増加する結果となった。

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※住宅金融支援機構 「2013年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】(第3回)」


 

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独身の時に組んだ住宅ローン、結婚後はどうしたらいい?

  • 「本人や親族が居住すること」が住宅ローンの借入条件ですが、やむを得ない事情の場合は、そのまま住宅ローンの継続が認められる場合もあります。住宅ローン控除は、ローン対象物件に住んでいない間は受けられません。

住宅ローンは「住んでいる人」が借りられるもの

住宅ローン返済中の物件に住み続けられなくなった場合ですが、金融機関によって対応が異なります。

住宅ローンは「本人や親族が居住するために購入する物件」を対象に貸し付けられるもので、その条件を満たすからこそ、低金利で長期間に渡ってお金を借りることができるのです。なので、原則としては「本人や家族が住み続ける」という条件が満たされなくなると、一括返済を求められる場合もあります。

しかし、転勤などのやむを得ない事情での転居は考えられることなので、絶対に原則通りに一括返済を求められるというわけではありません。金融機関が個別の事情を認めれば、そのまま住宅ローンの借り入れを継続できる場合もあります。賃貸に出す場合は、金融機関によって異なりますが、アパートローン等に契約を変更する措置が取られたりするようです。


まずは、住宅ローンの契約書や説明書、金融機関のホームページ等を確認して、転居する場合にどうなるかを確認しておきましょう。転居の時期や転居後のプランが決まったら、金融機関に相談・手続きをされるとよいでしょう。

もしも、住所変更の手続きを取らずに転居して、金融機関にとって「所在不明」になってしまうと、すぐに一括返済を求められる事にもなりかねません。金融機関からの連絡を受けられなくなったり、連絡ができなくて返済が滞ったりすることがないように気を付けましょう。

住宅ローン控除は住んでいるときのみうけられる

住宅ローン控除についてです。住宅ローン控除は住宅ローンで購入した物件に住んでいる人が受けられる制度です。ですので、転勤等のやむを得ない事情であっても、住んでいない間は控除を受けることはできません。

ただし、転居の前に税務署へ届け出を提出し、再度、住宅ローンで取得した物件に戻ってきて住むときに手続きをすれば、再び住宅ローン控除を受けることも可能です。

なお、住宅ローン控除を受けられる期間が延長されるわけではないので、再び住宅ローン控除が受けられるのは、もともとの住宅ローン控除期間が残っている場合のみとなります。

仮に、住宅ローン控除期間が10年間で、控除を受け始めたのが2013年だった場合、住宅ローン控除期間が終わるのは、2022年。その間に、転勤等で控除を受けられなかった期間が何年あろうと、住宅ローンの控除は2022年で終わります。

結婚後は必ず改姓・住所変更手続を

結婚すると、女性は姓が変わる方も多いので、その届出・手続きもしっかりと行いましょう。旧姓のままだと必要な書類が必要なときに届かない可能性もありますし、必要なときに姓が一致しないために手続きを迅速に進められないなどの支障がでる場合もあります。ローン関係では、ローンの契約者名義や火災保険の契約者名義、ローン返済の引き落とし口座の名義なども改姓手続きが必要になります。

不動産の所有者の氏名の変更は法務局(登記所)で行います(登記名義人の氏名の変更の登記)。変更の期限が決まっているわけではありませんが、将来物件を売却したり、万一相続が発生した場合には、いずれにせよ改姓手続きが必要になります。早めに済ませておいたほうがよいでしょう。法務局のホームページにも手続き方法が記載されていて、郵送で申請することも可能です。

結婚後の手続きは、不動産やローン関係に限らず、手間も時間もかかるものです。結婚前に、銀行口座やクレジットカード、保険等、金融商品を見直して不要なものは解約し、ついでに預貯金や不動産、保険などの資産の一覧を作っておくのも良いでしょう。結婚後の届出・手続きもスムーズに行うことができ、これから管理していくにも便利でしょう。


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住宅ローンの審査、銀行はどんなところを見ている?

銀行はこんなところをみています。

住宅ローンには必ず審査があります。審査に通るかどうか、不安に思ったりもするでしょう。何を審査されるのかがわかっていれば良いのですが、実際は審査基準は明確にはされていません。審査を通らなかった場合でも、理由を教えてもらえないということが多のです。
そこで、国土交通省が実施している「民間住宅ローンの実態に関する調査」の中に「融資を行う際に考慮する項目」というものがあります。下のグラフは、住宅ローンの貸出をしている全国の1,273の金融機関が回答したものです。(平成25年度調査)

<融資を行う際に考慮する項目>

<融資を行う際に考慮する項目>

出所:国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」(平成25年度)

調査結果を見てみると、融資を行う際に考慮する項目として、完済時年齢、借入時年齢、返済負担率、年収、勤続年数、担保評価、健康状態といった項目はほぼすべての金融機関が考慮にいれていることがわかります。
 

住宅ローンの借入をするために準備しておくこと

完済時年齢、借入時年齢は各金融機関とも住宅ローンの商品概要に明記しているので、その年令内であればクリアできます。その他のにはどのようなことを審査しているのでしょうか?審査に通りやすい状態にするにはどのような準備をするのが良いのでしょうか?


1.年収

最低年収として100万円以上、200万円以上などそれぞれの金融機関で規定があるようです。なお、最低年収をクリアしても、4番目の「返済負担率」により借入金額は制限されます。


2.勤続年数

会社員の場合は、1年以上としている金融機関が多いのですが、3年以上の勤務年数としているところも多いようです。借入れ直前の転職は住宅ローンの借入れをするならできれば避けたいところです。ただし、勤続年数が短くても通ることもありますし、転職したばかりの方でもキャリアアップの転職などの場合は、その旨を金融機関にも相談してみるのも良いでしょう。


3.雇用形態

会社に勤務している場合は、正社員かどうかは重要な項目になります。契約社員や派遣社員でも借入れが可能な金融機関もありますが、選択肢は減ってしまいます。


4.返済負担率

住宅ローン以外の借入金への返済も含めた、年収に占める年間返済額の割合です。金融機関ごとに一定の基準があります。フラット35の場合は、年収400万円未満の場合30%、年収400万円以上の場合35%です。参考の基準となるでしょう。車や買い物のローンなど他の借入れがある場合には完済しておくと借入れ可能な金額が多くなります。


5.返済履歴

金融機関では個人信用情報機関に照会し、クレジットカードやローンの返済履歴の確認をします。過去に延滞などの履歴があると借入れがしにくくなります。うっかり延滞してしまっても5年間は記録に残ってしまいますので安易に借入れをしない、クレジットカードの利用をしたらきっちり返済する、ということを日頃から意識しましょう。


6.融資率

新規購入の場合は、物件価額の100%まで融資するというところが増えていますが、90%以内や、80%以内としている金融機関もあります。頭金の準備があるほど借入れできる金融機関の選択肢は増えてきます。


7.健康状態

ほとんどの金融機関で住宅ローン借入れの要件に団体信用生命保険(団信)への加入をあげています。フラット35は団信への加入は任意ですし、昨今では入りやすい引受基準緩和型の団信もありますが、様々な住宅ローンの中から選択をするには、健康状態も重要となります。
 

女性は借りにくい?

「独身女性だと住宅ローンは借りにくい」という話を聞くことがありますが、誤解であることがこの調査からもわかります。審査項目で性別と答えている金融機関は20%です。性別で判断される可能性は低いでしょう。また家族構成についても28.4%です。家族の状況もあまり関係ないといえます、独身の女性でも一般的な審査項目をクリアしていれば男性と変わりなく借入れができます。
最近では、女性向け住宅ローンとして金利を引き下げたり、医療関係の保障をつけたりなど、女性の借入れを歓迎しています。

「普段取引きしている銀行の方がいい」と言われることもあります。「申込人との取引状況」は62.1%の金融機関が審査項目としてあげています。少ない数字ではないのですが、重視されているというほどではないともいえます。馴染みのある銀行の方が相談しやすいかもしれませんが、住宅ローンは0.1%違えば総額では大きな差がつきます。多くの選択肢の中から十分に検討して選ぶようにしましょう。

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購入後に後悔しない、余裕を持った住宅購入計画を

マイホーム「購入時」の諸費用とは?


マイホームを購入しようと住宅展示場やショールームに行くとまず驚かされるのが「諸費用」。
たいていの方は、物件価格や工事費用以外にどれだけの費用が必要かを把握していません。そのため資金計画のシミュレーションを見ると、その金額の多さに驚かれます。
諸費用は、大きく分けて2種類、「購入時」と「購入後」に必要となります。

まずは購入時の諸費用から見てみましょう。
購入時の諸費用は、以下の3種類に分けられます。


1、「物件」に対する費用
契約書に貼付する印紙税、不動産登記にかかる登録免許税や登記費用、中古物件にかかる仲介手数料、土地、建物を取得する際にかかる不動産取得税など。


2、「住宅ローン」に対する費用
住宅ローン契約書に貼付する印紙税、ローン保証料、事務手数料、団体信用生命保険料(以下、団信保険料)、抵当権設定費用などがあります
中でも「ローン保証料」「事務手数料」「団信保険料」は、銀行などによって異なり、削減できる可能性の高い費用です。保証料がかからない銀行もありますし、事務手数料も3~5万円といった定額の銀行、借入金額に対して定率の事務手数料設定としている銀行もあります。例えば、「融資金額に対して2.1%の銀行事務取扱手数料(消費税込)がかかります」と表記がある金融機関から2,000万円の融資を受ける際には、42万円の事務手数料がかかることになります。
団信保険料については、ほとんどの銀行で保険料込みの住宅ローンになっていますが、「フラット35」で借りた場合、団信保険料を別途支払う必要があります。ローン比較サイトを活用する際は、各ローンについて、以下のポイントに注目してチェックしてみると良いでしょう。


・団体信用生命保険料              込み       別
・保証料                       なし        あり
・手数料                       定額       定率


3、その他
火災保険料や地震保険料、引っ越し費用、家具や家電の購入費用など。

いずれにせよ、諸費用は、その物件が新築か中古か、戸建てかによっても異なりますし、住宅ローンの種類や借入額によっても異なってきます。

諸費用の目安は「中古なら物件価格の5~10%程度」と言われています。例えば、物件価格4,000万円の中古住宅なら200万円~400万円かかるわけです。このお金は現金での支払いになります。諸費用込みの住宅ローンもありますが、その分返済額も増えますから、しっかり確認して別途準備しておく必要があります。

 

マイホーム「購入後」の諸費用とは?


諸費用がかかるのは購入時だけではありません。購入後にも必要になってきます。マイホーム購入後にかかる諸費用は、物件にかかる固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険料や地震保険料などの保険料。もちろんこれに毎月の住宅ローン返済も加わります。

つまり、マイホーム維持のためには、「毎月の住宅ローン返済」+「購入後の諸費用」のお金が必要なのです。資金計画を立てる際にも、この点を想定しておきましょう。

 

決め手は住宅ローン選び!


諸費用も含めたコスト管理意識を高く持つと、住宅ローン選びの考え方も変わってきます。最近は特に、先の事がわかりにくいご時勢です。だからこそ、20年、30年と長期で返済していく住宅ローンを組みマイホームを購入されるなら、色々な諸費用を考え、毎月支払うことのできる金額からムリのない、住宅ローンの金額を算出し、少しでもよい条件の住宅ローンを比較・検討することが重要です。

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金融機関で住宅ローンの借換え、相談をする時のポイント

借り換えの目的によってポイントが変わる 

最近、日本銀行による量的・質的緩和の継続の発表や金融機関の競争などにより、住宅ローンの金利は過去最低水準となっています。一方で、消費税の引き上げによる家計の負担の軽減を考える方も多く、住宅ローン借り換えへ関心が集まっています。

一般的に借り換えの目安は、借入残高が500~1,000万円以上、金利の差が1%以上、残りの返済期間が5~10年以上と言われています。ですが、最近はローン保証料が無料の商品もあり、必ず全ての条件を満たしていないという方にも、効果を期待できることもあります。住宅ローンの相談会を土日や夜にも行っているという、金融機関も増えていますので、相談してみても良いでしょう。

金融機関に借り換えの相談に行く時は、借り換えの目的を明確にして相談することが重要です。主な借り換えの目的として、
 

1.総返済額を減らしたい
2.毎月の返済額を減らしたい
3.将来の金利リスク(返済額が増える)に備えたい
 

という3つのパターンがあります。

総返済額を減らそうとすれば、現在の借り入れと同じ金利タイプ、そして金利の低いものを選ぶ事が基本です。総返済額をなるべく減らしたいという方は、毎月の返済額は現在と同じにして、借入期間を短くするのが効果的です。仮に、借入期間を現在と同じ返済期間にすれば、総返済額の軽減の効果は薄れてしまいますが、毎月の返済額を減らすこともできます。このように、目的をより具体的にしておくと相談がスムーズに進みやすくなります。
 

将来の金利の引き下げ幅も確認を


基準金利・店頭金利だけを見て急いで決めてしまう事は良くありません。多くの金融機関が「店頭金利からさらに金利を引き下げます」といった一定条件を満たせば金利の引き下げをしていますが、この金利引き下げには大きく分けて2つのタイプがあり、「全期間1.7%引き下げ」というように、借入期間中の引き下げ幅が一定のタイプ。と、「当初10年間は店頭金利から2.2%引き下げ、11年目以降は店頭金利から0.8%引き下げ」というように、当初何年間かの引き下げ幅が大きく、将来の引き下げ幅が小さくなるタイプです。
 

当初の金利は低いと借り換えが効果的に見えますが、将来の引き下げ幅が小さいと思ったように効果を期待できない場合もあります。どちらが有利かは、返済期間や引き下げ幅などによっても異なってきます、実際に金融機関で試算してもらいじっくりと考えましょう。
 

金利以外のメリットにも注目!


住宅ローンを借り入れる際には、付帯サービス、もしくは今後の金融機関との取引予定などを加味して総合的に借入先を検討することも重要となります。


●繰り上げ返済
共働きでどんどん返済をしたい、余力のあるときに早期返済をしたいという方は、繰り上げ返済が少額からできること、ネットからできること、繰り上げ返済手数料が無料、などもチェック。


●付帯保険などのサービス面
団体信用生命保険に3大疾病や8大疾病保障付きを選択できる金融機関が増えています。保険料として金利の上乗せが一般的ですが、上乗せ金利なしで保障を付けられるという金融機関もあります。また、保証料の有無もチェック。


●他のローンを借りる予定がある
金融機関によっては、住宅ローンの借り入れがあり、他のローンを組む時に金利が低くなるという事があります。将来的に新たに借り入れをしたい場合には、借り換えの相談時に伝えておくのも良いでしょう。


●その他
 別々の金利タイプでミックスできるプラン・預金残高に応じて住宅ローンの金利が軽減されるという預金連動型ローン、ローン返済額の増減ができる返済額指定機能など、多様な商品が存在し、ニーズに合わせた検討してみるのも良いでしょう。

いずれにしても、手数料・登記費用など諸費用がかかります。金利だけでなく諸費用を含めて借り換えの効果を確認することが大切です。

金融機関に相談しに行くと何から話していいかわかならなくなりがちです。相談の前に借り換えの目的やチェックポイントを整理して、ご自分に合うローンを探しましょう。

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なぜなら、創る住宅は私たちではなくお客様の住まわれる住宅、お客様個々の思いは様々 住宅に求められている思いも、だから私たちの注文住宅には決まったデザインなどはないのです。ただ、私たちは住宅を考え、創るプロとしてお客様一人一人の言葉、形で表現出来ない思い、夢を住まわれる家にプラスアルファーして変えていくお手伝いをさせて戴きます。
 

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デザインファースト一級建築士事務所では、お客様の生活の中で様々なシーンを体感できる住まい創りを実現させます。私達は、お客様の思い、こだわりにプラスアルファーしたご提案を出来るよう常に考えてご提案させて頂いております。
 

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フラット35を選ぶときのポイント

フラット35とは?: 
  最長35年間の全期間固定金利型の住宅ローンです。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供しています。銀行・モーゲージバンク等の金融機関で取扱われていますが、仕組み自体は同じでも金利・手数料などの条件は金融機関ごとに違いがあります。フラット35を考える際には、「どこで借入れるか」もポイントとなります。

フラット35の特徴:
   購入する建物にも基準があります。はじめに、借入れる時にどこでも共通している商品の特徴を知りましょう。一般的な銀行の住宅ローンとは異なる部分も多くあります。
金利タイプは全期間固定金利型のみで、返済期間は最長35年です。返済期間が短い方向けには金利が引き下げられています。返済期間を20年以下と21年以上に分け、毎月の金利が決定されます。ただし、金利は金融機関により違いがあります。
 次は借入れできる方の条件ですが、年収については、最低年収の制限はありません、返済負担率の条件を満たせば借入れることができます。また、一般的に銀行などの住宅ローンでは、契約社員など正社員ではない方、勤続年数が短い方は借りにくい傾向にありますが、フラット35では雇用形態について特別な取り決めはありません。
一方、購入する建物については、規模(床面積)や住宅の構造等が住宅金融支援機構の定めた技術基準に適合していることが条件となります。物件の検討段階から、この基準に適合しているかを確認しましょう。

借入れは購入額の9割まで。リフォームを行う場合には増額も可能

借入れできる金額は、購入額(または建築費)の90%まで、 + 返済額が下記の返済負担率以内におさまる金額までとなります。
<返済負担率の基準>
  年収400万円未満 年収400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

 

 ※ 返済負担率=借入金の返済額の年間総額÷年収
(借入金の返済額には、フラット35の返済額の他、自動車ローン、教育ローン、カードローンなど全ての借入れの返済額を含みます。)
ただし、フラット35と組み合わせて利用可能な「フラット35パッケージ」というローンを取り扱っている金融機関もあります、この場合には合わせて100%の借入れが可能です。
中古住宅を取得して、取得後にリフォームを行う場合には、「フラット35リフォームパック」を利用することで、リフォーム工事に必要な資金の借入れが可能です。

 

フラット35Sが利用できると一定期間金利が下がる

省エネルギー性、耐震性に優れた住宅を取得する場合、一定期間金利が引き下げられるのがフラット35Sです。
フラット35Sには、金利が当初10年間0.3%引下げられる「金利Aプラン」と、当初5年間0.3%引き下げられる「金利Bプラン」の2種があり、それぞれ建物の基準があります。自分で判断するのは難しいので、不動産会社や専門家の方に確認するするのが良いでしょう。

【フラット35S】金利Aプランに該当するもの

次のいずれかを満たすもの
 1. 省エネ法のトップランナー基準に該当する
 2. 認定低酸素住宅に該当する
 3. 長期優良住宅に該当する
 4. 耐震等級3を満たす
 5. 高齢者等配慮対策等級4を満たす

【フラット35S】金利Bプランに該当するもの

次のいずれかを満たすもの
 1. 省エネルギー対策等級4に該当する
 2. 劣化対策等級3 かつ維持管理対策等級2以上を満たす
 3. 耐震等級2の基準を満たす
 4. 免震建築物
 5. 高齢者等配慮対策等級3を満たす
 


フラット35を選ぶときの注目点

フラット35は、銀行、損害保険会社等の金融機関をはじめ、フラット35専門のモーゲージバンクなど多くの金融機関で取り扱いがあります。全期間固定金利など、商品の仕組みは基本的には同じですが、金利、手数料に違いがあります。そのため、どの金融機関を選ぶかで支払う額が大きく変わることがあります。
 

総返済額で選ぶのが基本です


どこのフラット35を選ぶかを考える時、金利だけでは判断ができません。金利が低くて手数料が高め、逆に金利は高めだが手数料は低め、ということがあるためです。総返済額と手数料の合計額で比較すると一つの目安となります。各金融機関の金利、手数料はフラット35のホームページで確認することができます。
http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top
 

 

自己資金が少ない場合には、無理せず初期費用が少ないものを


初期費用が少なくて済むものから選ぶようにしましょう。金利は少し高めかもしれませんが、繰上返済を行い、少しでも総支払額を少なくすることで挽回はできます。
 

民間金融機関の住宅ローンとの比較の注意点とは?


全期間固定の住宅ローンを取り扱っている民間金融期間もあります。銀行のローンとフラット35はどちらがいいのか?という時、総支払額での比較をすると分りやすくなるでしょう。
銀行の住宅ローンには、保証料を必要とするところが多くあります。また、気を付けたいのが、団体信用生命保険(団信)の特約料です。銀行のローンでは、金利に団信の保険料が含まれているのが一般的です。しかし、フラット35では別払いとなり、年に1回特約料の支払いを必要とします。完済までの総支払額は、住宅金融支援機構のホームページで試算ができます。
以上のような点を考えながら、どのフラット35にするのか、または銀行の住宅ローンにするのかなど比較検討して選ぶようにしましょう。

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Design 1st. (デザインファースト)一級建築士事務所


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購入する建物にも基準がある 購入する建物にも基準がある 購入する建物にも基準がある        
 

銀行での住宅ローン借入の要件と特徴

住宅ローンは、居住用の土地・建物を担保として、銀行・信用金庫・住宅ローン専門会社などからお金を貸りるものです。ですが、誰もが簡単に借りられるというわけではありません。

住宅ローンの借入要件には、借入をする方の要件と、購入する物件の要件の大きく分けて2つあり、金融機関によりその基準が少しずつ異なります。

借入をする方に対しての要件
◎年齢・勤続年数・最低年収など

年齢:     20歳以上、65歳~69歳まで
勤続年数:  正社員・自営業の場合は1年~3年以上
最低年収:  200万~400万円程度

というように、年齢、最低勤続年数、最低年収などの設定があります。
これらの設定は、安定した収入があり、今後何十年もの間、返済を続けられるかを確認するためにあります。
ただし、一部の銀行では、派遣社員・契約社員でも借り入れは可能です。しかしその場合は通常と金利条件などが異なる。ということもありますので、必ず確認をしましょう。転職したての場合、その事情に応じ書類の提出を求められたり、会社役員の場合は、本人の収入だけでなく、会社の決算書類の提出を求められることもあります。 
 
◎団体信用生命保険への加入
収入や返済負担率に関する要件の以外は、一部の銀行を除いて、団体信用生命保険(団信)に加入することが条件になり、加入前に健康状態の告知が必要です。 団体信用生命保険加入ができないという方は、借り入れ自体が厳しくなり、団体信用生命保険への加入が任意の住宅ローンを探す必要がありますので、普段から、健康状態に気を配っておくことも大切です。


物件に対する要件
物件に対する要件は、建築基準法などの法律に基づいて建てられたものならば、銀行の住宅ローンはあまり制限を設けていない事が多くなっています。
ただし、「担保価値があり、不動産市場での流通性の確保ができる物件」ということが重要となりますので、定期借地権付の住宅や連棟式(一戸建てが何棟も横につながっている集合住宅)などは、借り入れをするのが難しくなります。

◎銀行などの金融機関が設定している一般的な融資要件と特徴
 

借入者本人の要件

・年齢が20歳以上65歳~69歳くらいまで。

・完済時75歳~80歳くらいまで。

・勤続年数・営業年数が最低1~3年以上。

・最低年収が200万円から400万円程度。

・年収に対する返済額の割合(返済負担率)が、年収に応じて25%~35%など一定の範囲内であること。

・団体信用生命保険への加入ができること(一部、任意もあり)

物件に関する要件

・建築基準法に基づいて建築されているもの。

・土地が借地権の場合や連棟式の場合は、厳しい場合がある。

融資額 5,000万円までや1億円まで、建設費または購入価額の8割~10割以内
融資期間 15年以上35年以内、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数
返済方法 元利均等返済、元金均等返済、ボーナス払いも可能
融資金利 変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利型のほか、銀行によっては預金連動型など様々
繰上返済 ネットによる少額の繰上返済、自動繰上返済などシステム、手数料も様々
団体信用生命保険保険料 強制加入が原則で、保険料は金利に含まれるところが多い。
ガン団信・三大疾病団信や、8疾病保障などの付帯保障は別途保険料が必要なところが多い。
事務手数料 取扱金融機関によって異なり、3.15万円~10.5万円など様々 
といった要件があります。
これから、住宅ローンを考えられている方はぜひご参考にしてください。

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2014年の公示価格で考える土地購入のコツ

土地の価格にも格差がある?

2014年3月18日に2014年1月1日現在の公示地価が発表されました。土地の価格動向を見るなら、この公示価格を参考にされのがよいでしょう。

公示価格は、一般の土地取引や公共事業用地を取得する際の価格の指標とするために、土地用途を「住宅地」「商業地」「工業地」に分類して国土交通省が公表しています。相続税・贈与税の算定基準となる路線価は公示価格の8割、固定資産税の課税標準となる固定資産税評価額は公示価格の7割程度を基準として設定されますので、公示価格はまさに基準となる価格なのです。公示価格の上下は、路線価・固定資産税評価額の上下につながります。

ただし、土地の価格は常に変動しておりますので、公示価格は限られた地点(2014年は2万3,380か所)・時点での調査なとなりますので、発表時点の取引価格とは違った価格になる場合があります。実際に土地が売買される際には、地形や立地、売主や買主の個別事情などによって、価格は違ってきます。ですので、公示地価はおおまかな動向をつかむための参考としてチェックされるのがよいでしょう。

・都市部の地価は上昇傾向?

東京都内などの都市部では地価は上昇傾向にあります。昨年までは三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)でも下落傾向にありましたが、今回は住宅地、商業地ともに上昇して、1年を通し上昇しました。

住宅地の上昇の背景には、住宅ローンの低金利化の継続、住宅ローン減税、景況感の改善といった住宅需要の拡大が考えられます。商業地も景況感の改善による消費の回復やオフィス需要の拡大、住宅地の需要拡大で商業地がマンション用地として利用されるといった要因もあるようです。

東京圏、特に湾岸地区は、東京オリンピック開催決定によるインフラ整備への期待からマンション人気が高まりから、地価の上昇につながっているようです。

・地方では下落傾向が続く地域も

全国的にみてみますと、全国平均では依然として下落しているのですが、下落率は縮小、全国の調査地点で、上昇地点の割合は前年の8.1%から30.9%に増えています。東日本大震災で被災した宮城県や福島県では、移転需要から住宅地の上昇率が10%を超える場所もありました。

しかし、全国の地価がどこでも回復傾向、というわけではありません。三大都市圏では51.3%の地点で上昇したのに対して、地方圏は下落地点が76.1%と大きな差が出ています。高齢化から人口の減少が続く地域、自然災害の懸念がある地域などの下落率は高くなっています。

 

全般的には上昇傾向ではあるものの、上昇地域・下落地域の差が開いている状況です。今後、住宅購入を考えるなら、平均値の上昇・下落に惑わされず、購入希望地域の土地の動向の見極めが大切です。購入希望地域に近い公示地価の評価地点の土地をチェックし、購入希望地域と似たような状況の評価地点の動向をチェックすれば、どんな要因で土地の価格がどのように上下するのかを推測する参考とできるでしょう。

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・住宅購入は安ければよいというわけでもありません。自分や家族の人生のどの段階で買うか、立地・物件、自己資金など、ライフプラン上の「買うタイミング」を考える必要もあります。価格動向のチェックをし、慌てずに、自分と家族の生活に合う、無理のない住宅購入計画を立てることが大切です。

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「建築事務所に設計を頼むとお金が余計にかかる」もしくは「高くなる」と思っている方がいらっしゃるかもしれませんが、大手ハウスメーカーさんのように営業マンや大きな自社ビルや住宅展示場を設けていないため、人件費や広告費などの余分なコストを、上乗せすることがありません。また、ハウスメーカーさんのようにマニュアル外の場合の追加費用もないため、狭小地や変形地での建物は、建築事務所のほうが総建築費を安く抑えられます。【ローコスト住宅】とは、コストパフォーマンスの高いお客様に優しい住宅のことだとDesign1stは考えています。
 

どんな条件の土地でも満足のいく家づくりができる


大手ハウスメーカーさんで「~したい」と伝えたら、「できません」と言われたり、追加の金額が大きくてびっくり!という話をお客様からよく耳にします。Design 1stでは、狭小地や変形地などどんな土地でも最大限、お客様が満足できる家づくりをさせていただきます。 キッチンはこうしたい、お風呂はこうで、寝室はこうしたい・・・・!などの具体的なご希望から、 好きなテイストや色などお客様の好みやセンスのお話まで、何でも構いません。

デザインファースト一級建築士事務所の注文住宅、モダン住宅は、自社で設計、デザインから施工、管理まで行っていますので、お客様のご予算内で最大限のご希望が叶える事も可能です。家にこだわりをもちたいが注文住宅は高いのでは?とお考えの方是非デザインファースト一級建築士事務所にお任せください!
 

Design 1st.一級建築士事務所の注文住宅のデザインは決まった物はございません。


なぜなら、創る住宅は私たちではなくお客様の住まわれる住宅、お客様個々の思いは様々 住宅に求められている思いも、だから私たちの注文住宅には決まったデザインなどはないのです。ただ、私たちは住宅を考え、創るプロとしてお客様一人一人の言葉、形で表現出来ない思い、夢を住まわれる家にプラスアルファーして変えていくお手伝いをさせて戴きます。
 

Design 1st.一級建築士事務所の注文住宅プランはCGパースでご提案させて頂いております。


京都・滋賀・東京・神奈川・千葉・埼玉の注文住宅/モダン住宅/販売プラン! デザインファースト一級建築士事務所

デザインファースト一級建築士事務所では、お客様の生活の中で様々なシーンを体感できる住まい創りを実現させます。私達は、お客様の思い、こだわりにプラスアルファーしたご提案を出来るよう常に考えてご提案させて頂いております。 


 
 


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