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お知らせでタグ「総返済額で選ぶ」が付けられているもの

フラット35を選ぶときのポイント

フラット35とは？：　
　　最長35年間の全期間固定金利型の住宅ローンです。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供しています。銀行・モーゲージバンク等の金融機関で取扱われていますが、仕組み自体は同じでも金利・手数料などの条件は金融機関ごとに違いがあります。フラット35を考える際には、「どこで借入れるか」もポイントとなります。

フラット35の特徴：
　　　購入する建物にも基準があります。はじめに、借入れる時にどこでも共通している商品の特徴を知りましょう。一般的な銀行の住宅ローンとは異なる部分も多くあります。

金利タイプは全期間固定金利型のみで、返済期間は最長35年です。返済期間が短い方向けには金利が引き下げられています。返済期間を20年以下と21年以上に分け、毎月の金利が決定されます。ただし、金利は金融機関により違いがあります。

　次は借入れできる方の条件ですが、年収については、最低年収の制限はありません、返済負担率の条件を満たせば借入れることができます。また、一般的に銀行などの住宅ローンでは、契約社員など正社員ではない方、勤続年数が短い方は借りにくい傾向にありますが、フラット35では雇用形態について特別な取り決めはありません。

一方、購入する建物については、規模（床面積）や住宅の構造等が住宅金融支援機構の定めた技術基準に適合していることが条件となります。物件の検討段階から、この基準に適合しているかを確認しましょう。

借入れは購入額の9割まで。リフォームを行う場合には増額も可能

借入れできる金額は、購入額（または建築費）の90％まで、　+　返済額が下記の返済負担率以内におさまる金額までとなります。

＜返済負担率の基準＞

	年収400万円未満	年収400万円以上
返済負担率	30％以下	35％以下

　※ 返済負担率＝借入金の返済額の年間総額÷年収

（借入金の返済額には、フラット35の返済額の他、自動車ローン、教育ローン、カードローンなど全ての借入れの返済額を含みます。）

ただし、フラット35と組み合わせて利用可能な「フラット35パッケージ」というローンを取り扱っている金融機関もあります、この場合には合わせて100％の借入れが可能です。

中古住宅を取得して、取得後にリフォームを行う場合には、「フラット35リフォームパック」を利用することで、リフォーム工事に必要な資金の借入れが可能です。

フラット35Sが利用できると一定期間金利が下がる

省エネルギー性、耐震性に優れた住宅を取得する場合、一定期間金利が引き下げられるのがフラット35Sです。

フラット35Sには、金利が当初10年間0.3％引下げられる「金利Aプラン」と、当初5年間0.3％引き下げられる「金利Bプラン」の２種があり、それぞれ建物の基準があります。自分で判断するのは難しいので、不動産会社や専門家の方に確認するするのが良いでしょう。

【フラット35S】金利Aプランに該当するもの

次のいずれかを満たすもの

　1. 省エネ法のトップランナー基準に該当する

　2. 認定低酸素住宅に該当する

　3. 長期優良住宅に該当する

　4. 耐震等級3を満たす

　5. 高齢者等配慮対策等級4を満たす

【フラット35S】金利Bプランに該当するもの

次のいずれかを満たすもの

　1. 省エネルギー対策等級4に該当する

　2. 劣化対策等級3 かつ維持管理対策等級2以上を満たす

　3. 耐震等級2の基準を満たす

　4. 免震建築物

　5. 高齢者等配慮対策等級3を満たす

フラット35を選ぶときの注目点

フラット35は、銀行、損害保険会社等の金融機関をはじめ、フラット35専門のモーゲージバンクなど多くの金融機関で取り扱いがあります。全期間固定金利など、商品の仕組みは基本的には同じですが、金利、手数料に違いがあります。そのため、どの金融機関を選ぶかで支払う額が大きく変わることがあります。

総返済額で選ぶのが基本です

どこのフラット35を選ぶかを考える時、金利だけでは判断ができません。金利が低くて手数料が高め、逆に金利は高めだが手数料は低め、ということがあるためです。総返済額と手数料の合計額で比較すると一つの目安となります。各金融機関の金利、手数料はフラット35のホームページで確認することができます。
http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

自己資金が少ない場合には、無理せず初期費用が少ないものを

初期費用が少なくて済むものから選ぶようにしましょう。金利は少し高めかもしれませんが、繰上返済を行い、少しでも総支払額を少なくすることで挽回はできます。

民間金融機関の住宅ローンとの比較の注意点とは？

全期間固定の住宅ローンを取り扱っている民間金融期間もあります。銀行のローンとフラット35はどちらがいいのか？という時、総支払額での比較をすると分りやすくなるでしょう。

銀行の住宅ローンには、保証料を必要とするところが多くあります。また、気を付けたいのが、団体信用生命保険（団信）の特約料です。銀行のローンでは、金利に団信の保険料が含まれているのが一般的です。しかし、フラット35では別払いとなり、年に1回特約料の支払いを必要とします。完済までの総支払額は、住宅金融支援機構のホームページで試算ができます。

以上のような点を考えながら、どのフラット35にするのか、または銀行の住宅ローンにするのかなど比較検討して選ぶようにしましょう。

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