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お知らせ 住宅ローンについての最近のブログ記事

2014年 8月 フラット35 過去最低金利を更新

住宅金融支援機構から1日、「フラット35」(買い取り型)の8月の適用金利が発表されました。

返済期間が21年以上35年以下

(融資率最大9割)は1.69~2.33%(前月1.73~2.34%)、

20年以下

(融資率最大9割)が1.41~2.05%(同1.45~2.08%)

と、いずれもフラット35が始まった2003年10月以来最低の金利を記録しました。

matuyama 1107 - 640

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2014年8月の住宅ローン金利は 過去最低水準に

長期金利が低下傾向にあるとして、大手銀行は8月から適用する10年固定型の住宅ローンの金利を、過去最低の水準まで引き下げています。

このうち三菱東京UFJ銀行と三井住友銀行は、10年固定型の住宅ローンについて、

最も優遇された場合で、7月までの年1.4%を8月から過去最低に並ぶ1.3%にします。

また、みずほ銀行は7月までの年1.35%を過去最低に並ぶ1.3%、

三井住友信託銀行は7月までの年1.1%を1.05%とし、過去最低を更新する水準に引き下げています。

一方、りそな銀行は、10年固定型の住宅ローンの金利を年1.4%で据え置きます。

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デザイナーズ住宅、注文住宅をお客様と共に考える、住みよい住宅とは常に考えて設計していく事をスタッフ共々日々考えております。

 

 

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フラット35Sの平成26年度の優遇内容

2014(平成26年度)のフラット35Sの概要
金利引き下げプラン 金利引下げ期間 金利引下げ幅
フラット35S
金利Aプラン
当初10年間 フラット35の金利から
年▲0.3%
フラット35S
金利Bプラン
当初5年間

※平成26年4月1日から平成27年3月31日までの申込分に適用され、予算に達した場合は受付終了となります。

 平成26年度のフラット35Sの金利プランは、昨年度と同様の内容で提供されます。金利タイプについては、「金利Aタイプ」「金利Bタイプ」の2つの優遇パターンがあります。

 フラット35Sは平成27年3月31日までの申し込み分に適用されます。

 より高い性能基準を満たす住宅には金利優遇を付与する考え方は従来と変わりません。今回もフラット35に対する優遇金利は0.3%となります。

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ソニー銀行から2014年8月の住宅ローン金利が発表されました

7月16日、ソニー銀行が2014年8月の住宅ローン金利を発表しました。

変動金利と全てのタイプの固定金利が引き下げとなりました。

 

  2014年7月 2014年8月 変動幅
変動金利 0.90% 0.89% -0.01%
固定金利2年 0.81% 0.79% -0.02%
固定金利3年 0.83% 0.80% -0.03%
固定金利5年 0.93% 0.88% -0.05%
固定金利7年 1.09% 1.03% -0.06%
固定金利10年 1.36% 1.29% -0.07%
固定金利20年 2.11% 2.05% -0.07%
固定金利20年超え 2.28% 2.24% -0.05%

 

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住宅を購入する理由

どういう人が住宅購入をしているのか?

家を手に入れると、何十年にわたり支払いをし続けなければいけません、
では、どのような人が住宅購入をしているのか、国土交通省による平成24年住宅市場調査の報告書を元に見てみましょう。
住宅を新築・中古問わず初めて購入する人を一次取得者と呼ぶのですが、世帯収入で分類すると400万円から600万円未満のグループが一番多くついで600万円から800万円のグループとなり、この2つのグループで6割から7割を占めることになります。
しかしながら、世帯収入ではなく世帯主の収入ということ見れば400万円未満のグループも割合が増えてきます。
これは世帯収入は家族全員の収入が合算されるので、一人の収入が低くとも共働きなどで住宅ローンを返済する世帯がある、ということを意味しています。
年齢を見ていくと約半分が30歳代です。ついで40歳代ということになります。
年収と年齢を見ていくと、仕事で経験を積みそれなりに年収も増えてきて余裕が出てきた頃に家を購入することが多いということが見て取れます。
これが一次取得者以外の住宅購入、つまり2回目3回目という複数回の住宅購入における世帯主の年齢を見ると50歳代と60代々が多くなるという結果が出ています。
これらシニア世代の住宅購入は子育ての終了や老後の生活を考えて、ライフスタイルに合わせた家に買い換えることが理由と考えられます。

 

持ち家を購入する理由

持ち家を購入したいという意識を持つ方は減少しているものの、購入に踏み切る方はまだまだいらっしゃいます。
では、なぜ持ち家を購入するのかというと、その理由はいくつかに分類出来ます。
まず、最も割合が多いのは、賃貸物件の賃料を支払うことが無駄だから、ということです。
住宅ローンを支払うことは負担ですが、一円でも多く支払えばそれだけ住宅ローンの残債が減り完全に自分が家を所有している状態に近づけます。しかし賃貸物件の賃料は大家の収入になるだけで、契約が終了すれば物件から出て行かねばなりません。その間住むことが出来るとはいえ、形として残るものではありません。
それが無駄に感じるのです。
また、持ち家を得ることで生活の安定性や満足感を得るため、という理由もかなり多くの人が考えているものです。
それは単純に住むところの心配がなくてもいい、というだけでなく世間に対して持ち家があることで、一人前として振舞うことが出来る、賃貸物件では貧乏のように見える、という心理も働いてきます。
そしていくらか割合が減りますが、持ち家を資産として考えることで将来に対する備えや子供などに受け継がせる遺産として考えることもあります。

 

低所得者も持ち家を購入している?

家は高額な商品なので、低所得者層では購入できないものと考えている方は多くいらっしゃいます。
実際には低所得者でも持ち家を持つ方は増えてきています。
何故低所得者層の方たちが家を購入できるのかというと、長期間続いている低金利で住宅ローンの金利負担が少ないこと、住宅価格が低所得者層の方たちでも購入しやすい価格であること、減税等の公的補助があること、など購入しやすい状況であるからです。
それに、最近では生活が苦しいと共働きの夫婦も増えており世帯主の収入だけでは家の購入は出来なくとも、夫婦ならば住宅ローンを支払うことが出来る世帯もあるのです。
低所得だと住宅ローンの返済が滞納するリスクが高いので、一概に持ち家が持てることは良いとはいえませんが、日本経済全体の話で言えば景気回復にプラスの影響が与えられます。
ただ、低所得者というとまだ働き盛りだけど収入が低いように思えますが、数十年仕事して多額の貯蓄を持つ定年退職者も年金の額から考えると低所得者に分類されます。
そのような人が家を購入するとしても住宅ローンで購入するのではなく、それまでの持ち家を売却したり貯蓄を崩して購入するので、若者の低所得者と同じように見ることは出来ません。

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「引き下げ金利」「割引金利」とは

銀行にとって住宅ローンは重要な金融商品となっています。住宅という一生の買い物をする個人が長期にわたって借りてくれるのが住宅ローン。銀行にとっては、非常に魅力的なのです。

 そこで各銀行は、他社よりも少しでも低い金利を提示し、顧客を獲得したいと考えているのです。広告チラシなどで目にする「引き下げ金利」「割引金利」は、各銀行が引き下げた金利のことを指しています。つまり値引き後の金利のことです。

 本来の金利は「基準金利」と呼ばれる金利なのですが、そこから一定の金利を引き下げ、実際に利用することとなる「適用金利」を決めています。広告チラシなどで打ち出されているのは、ほとんどがこの「適用金利」です。また、金利引き下げ幅は銀行によって違い、引き下げを適用する期間も違っていたりします。昨今は、各銀行間の競争が激しい分、引下げ幅が大きくなり、結果として適用金利が非常に低くなっているのが現状です。

 

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フラット35のデメリットとメリット

フラット35のデメリット

 

フラット35にはどのようなデメリットがあるのか見て行きましょう。
 

固定金利である

将来の金利変動がどうなるのかは誰にもわからないので、これはフラット35の一番の特徴ですが、メリットでもあり、デメリットでもあります。

現在、固定金利で住宅ローンを借りている人であれば、より低金利なフラット35に借り換えると得になるケースが多いです。

しかし、多くの場合、変動金利の方が低金利ですから、将来大幅な金利上昇になればフラット35を利用している恩恵を受けられるが、金利がほどんど上がらなければ逆に損してしまう可能性があります。

固定金利で住宅ローンを組むことはつまり、「最初に確実に損をしておいて、将来(金利が上がって)得することを期待する」のと同じで、将来に備えて保険料を払うようなものです。

フラット35への借り換えが、本当に得だと言えるだけのメリットがあるのかどうか、慎重に検討しないと、乗り換え損になってしまいかねません。

 

借り換えまでの時間が長い

フラット35は、まず民間の金融機関の審査を通過してから、次に住宅金融支援機構の審査にパスする必要があります。よって融資の承認が下りるまでに約1ヶ月程度の期間がかかります。

最速審査で有名なSBIモーゲージのSBIフリーダムでは、最短7営業日程度で融資が実行されることを考えると、フラット35は申し込んでから融資が実行されるまでの時間が長いことは、大きなデメリットと言えます。

また、金融機関の審査に通っても、住宅金融支援機構の審査で落ちるという報告もあります。
借りられると思って長い間待っていたのに、審査に落ちて融資してもらえなかった。。。というケースもあるのです。

 

適用金利は融資実行時

通常、民間の住宅ローンを利用する場合は申し込みをした時点での金利が適用されます。
しかし、フラット35は「融資実行時の金利が適用される」しくみです。

ようやく自分の納得がいく金利になったので、フラット35に申し込んだのに、審査期間が1ヶ月かかり、その間に金利が更新されてしまうこともあります。

申込時よりも低金利になればラッキーですが、申し込みの時よりも金利が上昇してしまうと、返済額も変わってくるので、返済計画にズレが生じてしまうこともあります。

 

団体信用生命保険が自己負担

ソニー銀行住宅ローンのように、金融機関の独自商品は、団体信用生命保険が無料であることが多いです。(団信保険料は銀行が負担してくれる)

しかし、フラット35では団信保険料を自分で負担する必要があります。
これが結構バカにならない金額なので、借り換えを検討する時にかかる費用の一つになります。

団体信用生命保険の特約料は、「融資額1,000万円あたり34,000円+税」です。
オプションで3大疾病保障を付けた場合は52,000円+税となります。

例えば借り換えを例にした場合、
返済期間20年、借入額3,000万円、金利1.7%のフラット35に借り換える場合、総支払額は100万円となります。

新規借入の場合、
返済期間35年、借入額4,000万円、金利1.7%だと、総支払額は280万円となります。

これらの費用を見積もってでも、借り換える価値があるかどうかを検討しなければなりません。


 

繰上返済は100万円から

フラット35は繰上返済手数料が0円であることも魅力です。
しかし、繰上返済は100万円以上からしか受け付けてもらえません。

民間の住宅ローンだと、新生銀行のように1円から繰上返済OKのところも多いです。
ほんの少しでもお金が浮いたら、すぐに繰上返済を行い、返済総額を減らせます。

しかし、フラット35では100万円貯まるまで繰上返済ができないので、積極的に返済額を減らすことは簡単ではありません。
 

 

手続きや書類の用意がめんどくさい

住宅ローンの借り換えをおこなうにあたって、当然ながら追加で必要書類を用意する必要があります。これらの書類は用意するのに手間がかかりますが、それだけではなく当然費用もかかります。(借換対象住宅に関する確認書や登記事項証明書などが必要)

諸費用については、現在利用している住宅ローンの抵当抹消費用、フラット35の融資手数料、抵当権設定費用、そして印紙代などがかかります。

また、団体信用生命保険の申込書も必要となるため、どうしても時間と手間のかかる作業になってしまいます。

 

融資限度額が決まっている

フラット35の最大融資額は8,000万円までとなっています。
また、融資比率が90%を超えると金利が上がってしまうので、フラット35を利用する場合は最低でも10%以上は自己資金を用意するほうが望ましいです。

もっとも、お金がないけど今すぐ物件が欲しい場合は、金融機関の併用ローンを利用することで、100%の融資を受けることも可能です。

 

まとめ

デメリットとしてはそれほど気にする部分はありませんが、フラット35に借り換えて本当にお得なのか?については慎重にシミュレーションする必要があります。

計算結果によってはまったく得にならないこともありますし、逆に数百万円もお得になることも多いです。

フラット35への借り換えメリットはそれぞれの住宅ローンの借入状況によってさまざまですが、一般的には以下のように言われています。

  • ローン残高が1,000万円以上
  • ローンの残期間が10年以上
  • 利用中のローン金利とフラット35の金利差が1%以上

これら3つの条件を満たした場合、借り換えメリットがある可能性が高いと言われているので、真剣にフラット35の利用を検討する価値があります。

また、ネット銀行住宅ローンの多くは、メールや電話で専門家によるサポートが受けられる他、SBIモーゲージのようにリアル店舗を構えているところも多いので、アドバイザーと相談しながらシミュレーションするのも良いと思います。

 

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住宅ローンとはどんなもの?

住宅を購入する際、全額現金でカバーできる人はほんの一部です。ほとんどの人が住宅ローンを利用します。ところが、「家」を購入するからといって、どんな家でも、どんな人でも借入れできるわけではありません。住宅ローンはどういうものなのか、基本的な知識をおさらいしてみましょう。
 

自分が住むための家を購入するためのローン

住宅ローンは、文字通り、住宅を取得するために利用できるローンです。つまり、住宅取得以外の目的には利用できません。なので、借換え以外では、途中から住宅ローンを借入れすることはできません。住宅ローンは通常次のような用途に限られています。

・自分が住むための住宅の購入、建築のための資金
・自分が住むための住宅の増改築資金
・住宅ローンの借換え資金
・住宅購入のための諸費用(一部の金融機関)

原則は、本人が住むためですが、両親が住むための家やセカンドハウスでも利用できる場合があり、金融機関によって取扱いが異なります。どちらにしても、本人または家族が住む住宅購入のためのローンですので、土地だけの購入や、賃貸用の住宅の購入には利用できない点に注意しましょう。

ただし、注文住宅を建てる場合で、先に土地の購入をするためであれば、住宅ローンが利用できます。この場合には、通常6ヶ月以内に住宅を建築する旨の誓約書を入れるなど、当然ながら住宅を建築することが条件となります。住宅建築までの期間は、金融機関によってさまざまですので、事情を相談してみるとよいでしょう。


では、住宅ローンが借入れできる人はどんな人でしょうか?

 

住宅を購入するからと言って、誰でも住宅ローンを借入れできるわけではありません。例として、某金融機関の条件を見てみましょう。

<ある金融機関の住宅ローンが利用できる人の条件>
1.借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で、最終返済時の年齢が満80歳以下
2.前年度税込年収が200万円以上
3.現在の勤め先に3年以上勤務している(自営業の場合は3年以上の事業実績)
4.団体信用生命保険に加入できる
5.当社所定の保証会社の保証を受けられる

年収については、明記していない、下限を定めていない金融機関もあります。ただし、原則は安定した収入があることは必要なので、専業主婦などで収入がない、定職についていないという場合には借入れできません。

勤続年数についても、明記していない金融機関が多く見られます。昨今は転職も珍しくありませんので、金融機関によっては勤続年数が短くても借入れ可能です。ただし、2~3年以上の勤務期間がある方が、借入れできる金融機関が多くなるので選択肢が増えます。

年収と勤務年数からみると、つまり、安定した職業について収入も一定金額以上で安定していること、が要件になります。このことから、年金だけの収入での借入れはできず、また、一般には、会社員の場合には正社員でないと借入れは難しくなります。

上記は、銀行の場合ですが、フラット35は借入れできる人の要件は少し異なります。年収の下限や勤続年数についての定めがないため、契約社員、派遣社員の方でも前年度の年収を証明するものがあれば、その年収に応じた金額までは借入れが可能となります。

見落としがちな点としては、「団体信用生命保険に加入できること」という要件です。生命保険に加入できるか、つまりは健康かどうかということです。フラット35は、原則加入ですが、加入できなくても借入れは可能です。民間金融機関でも一部の銀行では団体信用生命保険の加入を任意にしているところもあるので、借入れする手段はあります。ただし、やはり健康な方が選択肢は増えますので、健康状況にも十分に留意しましょう。

実際には、住宅ローンの借入れには、人の要件以外に物件の審査もあります。金融機関は総合的に判断しますし、審査の基準はまちまちです。一つの金融機関に融資を断られた場合でも、他の金融機関にも相談してみるとよいでしょう。

 

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金利1%の違いで、借入金2000万円として総額で500万円以上変わることも?

金利が違うとどれくらい支払い額が違ってくるかを、具体例を基に確認してみましょう。2,000万円の資金を35年間のローンで借りたとします。金利が1~5%のときの支払いの差をまとめたのが下の表です。

例えば金利が4%の場合、毎月の支払い額は88,555円となるのに対し、3%の場合は76,970円となります。金利が1%違うだけで毎月の支払額が1万円程度違ってくるのがお分かりいただけるのではないかと思います。

また総支払額の差にも注目してください。例えば4%の場合は約3,700万円であるのに対し、3%の場合は約3,200万円となっています。金利が1%違うだけで支払い総額には500万円ほどの差が出てくることがわかります。

※試算は35年間ずっと金利が変わらず、また途中で繰上返済をしない場合

 

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住宅ローン控除の金額と条件をおさらいしてみましょう

住宅ローンを利用して住宅の取得やリフォームをすると、年末ローン残高の1%が10年間、所得税から控除される「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」(所得税が控除額より少ない場合は住民税からも控除される)。2014年4月1日の消費税増税後には、税額控除額が最大200万円から400万円にアップします。住宅ローン控除は、中古マンションや中古一戸建ての購入や、一定のリフォームの場合でも利用できるので、主な適用条件をおさらいしておきましょう。

消費税率アップを受けて、住宅ローン控除の最大控除額も増える

住宅ローン控除の対象になる年末ローン残高の上限は、2014年3月末入居までの場合は2000万円で、10年間の最大控除額は200万円。それが2014年4月1日以降の入居から拡充され、年末ローン残高上限が4000万円に、10年間で最大400万円が控除されることになります。

ただし、控除額の上限がアップするのは8%の消費税がかかる物件のみ。もともと消費税がかからない中古物件の個人間売買の場合や、2013年9月末までに間取り変更などの契約をした新築マンションで4月以降の引き渡しでも、税率5%の場合は年末ローン残高上限は2000万円のままとなります。

また、戻ってくる所得税の額は、その年の納税額が上限という点にも注意が必要です。つまり、控除額が20万円だとしても、納めている所得税が10万円なら実際の控除額は10万円ということになります。ただし、引ききれなかった場合は住民税からも控除される措置があります。

8%の消費税がかかる新築物件、売主が事業者の中古物件を購入した場合や、リフォームをした場合で、年末のローン残高が2000万円超、所得税と住民税の納税額が控除額を上まわる人は、住宅ローン控除拡充の恩恵を受けられるということになります。

消費税増税後はどうなる?住宅ローン控除の金額と条件をおさらい

 

住宅ローン控除の対象となる物件の条件は?

では、住宅ローン控除を受けるためには、どのような条件をクリアしていればいいのか、ここでおさらいをしておきましょう。

住宅ローンを利用して、マンションや一戸建て(建売住宅、注文住宅)を取得すると利用できる住宅ローン控除ですが、中古物件の購入やリフォームの場合も適用されます。取得する住宅の種類別に、主な条件をまとめてみたので参考にしてください。

<住宅ローン控除を受けるための主な条件>

■新築住宅(マンション・一戸建て)の場合
・新築または取得日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで住んでいること
・合計所得金額が3000万円以下であること
・ローンの返済期間が10年以上あること
・登記簿に記載されている床面積が50㎡以上あること
・床面積の1/2以上が自分の居住用であること

■中古住宅(マンション・一戸建て)の場合
・新築住宅の条件のほかに下記の条件を満たすこと
・マンションなどの耐火建築物は、取得の時点で築25年以内。耐火建築物以外は取得の時点で築20年以内。または、一定の耐震基準をクリアしていること※
・生計を一つにする親族などからの購入ではないこと
・贈与された家ではないこと
※「2014年度税制改正大綱」に、耐震基準をクリアしていない中古住宅でも、取得後、耐震改修工事を行い、その後に入居する場合は住宅ローン控除の対象となる案が盛り込まれています。正式決定すれば、住宅ローン控除を受けられる中古物件の範囲が広がることになります。

■リフォームの場合
・新築住宅の条件のほかに下記の条件を満たすこと
・自分で所有し居住する家のリフォームであること
・一定の省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕などであること
・工事費用が100万円以上であること
・店舗併用住宅等の場合、居住用部分のリフォーム費用が2分の1以上であること

住宅ローン控除は、最長10年間の所得税や住民税が節税できる制度です。入居の翌年に、自分で確定申告をすることが必要なので、自分は控除が受けられるかどうかを早めに確認し、準備をしておきましょう。分からないことがあれば、最寄りの税務署に問い合わせてみましょう。

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デザイナーズ住宅 注文住宅  自由設計でお客様の個性やこだわりがそのまま形にできます 京都の一級建築士の設計事務所で建築家と注文住宅を創る!

 

 

デザイナーズ住宅、注文住宅をお客様と共に考える、住みよい住宅とは常に考えて設計していく事をスタッフ共々日々考えております。

 

 

お客様のご希望、可能性を最大限に叶え暮らしをよりよく豊かにする価値を創造する事、だからこそ少しでも他とは違う+アルファーの満足の行く住宅を提案したい、土地の条件に関係なく私たちの知識を出し切って行く事をお約束いたします。

 

 

デザインファースト一級建築士事務所の注文住宅、モダン住宅は、自社で設計、デザインから施工、管理まで行っていますので     お客様のご予算内で最大限のご希望が叶えられます。家にこだわりがあるけど注文住宅は高いのでは? とお考えの方是非、デザインファーストにお任せください!

 

 

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